El siguiente análisis se basa en un gráfico lineal que ilustra la evolución de la segregación horizontal de la vivienda, la oscilación del precio de la vivienda y la distancia al centro urbano. La información proviene de AGE-IGN.

En el gráfico se observan tres líneas principales:

• Una línea azul que representa la segregación horizontal de la vivienda.
• Una línea roja que indica la oscilación del precio de la vivienda.
• Una línea verde con flechas a ambos lados que muestra la distancia al centro urbano.

En el eje vertical se representa el precio en Euros/m2.

Tipologías de Barrios y su Relación con el Precio

El gráfico muestra la relación entre las tipologías de barrios y los precios de la vivienda, partiendo del centro histórico:

• Centro Histórico: Incluye el casco histórico de calidad, con los precios más altos.
• Zona de Oficinas y Servicios Centrales: Alcanza los valores máximos.
• Ensanche Burgués, Colonias Jardín y Viviendas de Calidad: Zonas residenciales con precios elevados.
• Centros Comerciales y Urbanizaciones Residenciales: Áreas con precios variables.
• Parte Degradada, Suburbios, Polígonos y Bloques de Viviendas: Presentan los valores más bajos.
• Polígonos Industriales e Infraviviendas: Zonas con menor valor.

Proceso de Urbanización en España

El proceso de urbanización en España se ha extendido durante siglos, desde el centro hacia las nuevas periferias. Se pueden diferenciar las siguientes etapas:

• Centro Histórico: Abarca el crecimiento del periodo preindustrial hasta mediados del siglo XIX.
• Ensanches y Barrios-Jardín: Se desarrollaron hasta la Guerra Civil.
• Suburbios y Periferias: Se formaron desde la guerra hasta la actualidad, con una expansión enorme, primero con densidades elevadas y, recientemente, con áreas residenciales y de actividades económicas dispersas.

El Centro Histórico

El centro histórico se corresponde con la parte más antigua, característica y visitada por sus monumentos (catedrales, palacios, conventos). La ciudad medieval musulmana tiene una trama urbana con calles estrechas y tortuosas, mientras que la cristiana es más regular y solía estar amurallada. En el Renacimiento, aparecieron barrios de trazado más regular, y surgieron los Ayuntamientos y plazas mayores. Con la Desamortización eclesiástica del siglo XIX, surgieron muchos espacios libres.

A partir de la segunda mitad del siglo XX, muchos cascos históricos comenzaron a sufrir deterioro y abandono, experimentando un proceso de envejecimiento y empobrecimiento, con muchas actividades desplazándose hacia los ensanches. Desde los años ochenta, han surgido tendencias de conservación y rehabilitación, con usos administrativos, universitarios o de ocio, dinamizando estas zonas y atrayendo a población joven y de mayor nivel de renta. En zonas degradadas subsisten el envejecimiento, el bajo nivel de renta y la marginación social, con presencia de inmigrantes.

Los Ensanches, el Extrarradio y los Barrios Ciudad-Jardín

Los ensanches, el extrarradio y los barrios ciudad-jardín se construyeron desde mediados del siglo XIX hasta principios del XX, rodeando los cascos históricos, con trazado regular y avenidas con zonas verdes, destinados a la burguesía. Aunque su fin era residencial, se han convertido en espacios terciarizados, con comercios de calidad, despachos y oficinas.

La Periferia y los Suburbios

La constante afluencia de inmigrantes del medio rural aumentó la demanda de viviendas, apareciendo suburbios de baja calidad. Las administraciones públicas están construyendo otros de mayor calidad.

Los Barrios Ciudad-Jardín

Los barrios ciudad-jardín aparecieron en la periferia con promociones de viviendas unifamiliares con jardín, destinadas a las clases medias. Hoy se han revalorizado y muchas son pequeños negocios.

La Periferia (Años 60 y 70)

Desde los años 60 y 70, se produjo un boom inmigratorio hacia las ciudades, procedente de las zonas rurales, siendo frecuente el chabolismo, por lo que el Estado construyó grandes bloques de viviendas sociales, de reducido tamaño y baja calidad. También existen polígonos de bloques elevados de promoción privada, de mejor calidad. Para las clases altas, se construyeron urbanizaciones de calidad y viviendas unifamiliares.

Los Polígonos Industriales

Los polígonos industriales crecieron a partir de los años 50 y 60 en la periferia de las grandes áreas metropolitanas.

Transformación Reciente de la Periferia

En los últimos años, se ha transformado la periferia de las ciudades con la aparición de diferentes actividades económicas: parques tecnológicos, empresariales, centros comerciales y de ocio, recintos feriales, deportivos, hospitales y universidades.

Conclusión

La generalización del automóvil y la mejora del transporte público permiten que la población y las actividades económicas se sitúen en localizaciones alejadas. Existen barrios de diferentes niveles sociales, con contrastes sociales más marcados en el norte y de mejor calidad en el sur. Los precios del suelo son más altos en el centro de la ciudad y en las áreas periféricas con buena accesibilidad, tendiendo a bajar según nos alejamos del centro y de las principales vías de transporte. Solo algunas empresas pueden pagar por los lugares prestigiosos del centro de las ciudades. La diferenciación social en cada área urbana aumenta.

El suelo urbano es un bien escaso y necesario. Los propietarios del suelo intentan revalorizar sus propiedades, y la administración debe garantizar los derechos de los ciudadanos, el funcionamiento equilibrado de la ciudad, su calidad de vida y las condiciones adecuadas.