Conceptos Clave de Urbanismo y Ordenación del Territorio en España

Definición de Subsector y su Función

El subsector es el resultado de la integración de unidades básicas, con características más o menos homogéneas, en un ámbito adecuado para la ejecución y control de la urbanización por etapas. Son los ámbitos de referencia para establecer el grado de urbanización alcanzado en el suelo urbano. El subsector incluye, además de las unidades básicas en él comprendidas, los espacios libres de dominio y uso público (de tercer orden) que las separan.

Planes Generales: Objeto y Determinaciones

Objeto: Establecen la ordenación urbanística en la totalidad del término municipal y organizan la gestión de su ejecución, considerando las características del municipio y los procesos de ocupación y utilización del suelo actuales y previsibles a medio plazo.

Determinaciones:

En todos los municipios:

• La clasificación de la totalidad del suelo.
• Suelo suficiente para Viviendas de Protección Oficial (VPO).
• Los sistemas generales constituidos por reservas dotacionales: parques, jardines y espacios públicos libres; infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos.
• Usos, densidades y edificabilidades globales.
• Suelo urbanizable no sectorizado: los usos incompatibles.
• Delimitación y aprovechamiento medio de las áreas de reparto.
• Ámbitos de especial protección en Centros Históricos.
• Normativa del suelo no urbanizable de especial protección.
• Normativa para la protección y adecuada utilización del litoral.

En los municipios que por su especial relevancia territorial lo requieran:

• En áreas o sectores de uso residencial, reservas del 30% del Aprovechamiento Objetivo (AO) para VPO.
• Definición de una red de tráfico motorizado, no motorizado y peatonal, de aparcamientos, etc.
• Previsión de los siguientes sistemas generales de incidencia o interés regional.

Definición del Aprovechamiento Medio para cada Tipo de Suelo

Se entiende por aprovechamiento medio (Am) de un suelo la superficie construible del uso y tipología característicos de un área de reparto, por cada metro cuadrado de suelo en dicha área.

• Am en suelo urbanizable: El Am de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento objetivo total del sector o sectores que formen el área, entre la superficie total de dicha área incluida la de los sistemas generales adscritos.
• Am en Suelo Urbano No Consolidado: El Am de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento objetivo total, incluido el dotacional privado, entre la superficie total de dicha área incluida la de los sistemas generales adscritos y excluida la ocupada por dotaciones ya existentes.

Definición de Edificabilidad Global y Edificabilidad por Condiciones de Ordenación

La edificabilidad es el número de metros cuadrados totales que se van a poder materializar. La edificabilidad global (E) viene establecida en función de la superficie total del sector, mientras que la edificabilidad por condiciones de ordenación (Eco), viene definida por la superficie neta a edificar en base a un uso determinado (Residencial plurifamiliar, por ejemplo). Se entiende por superficie neta aquella exenta de todo aquello que no sea propiamente superficie del uso.

Pasos del Ayuntamiento ante Obras sin Licencia

Paralizar la obra, abrir expediente, iniciar proceso administrativo y ejecutivo. Si no se ajusta a la ley, se procede a la demolición.

Unidad Básica y su Uso

Constituye la unidad de actuación adecuada para la ejecución y control de los conjuntos de edificación, en ordenación uniforme, y de los edificios singulares. Son, por consiguiente, los ámbitos de referencia para establecer el grado de consolidación por la edificación en suelo urbano. Permiten la desagregación espacial a nivel pormenorizado propia del planeamiento parcial (o especial en su caso) y a ellas se refieren la asignación y compatibilidades de usos pormenorizados. A la vez, son las unidades mínimas para la redacción de Estudios de Detalle. Normalmente incluirá solamente suelo edificable y espacios libres de propiedad individual o comunitaria ligados a la edificación.

Planes Parciales

Un Plan Parcial es un instrumento de planeamiento urbanístico que desarrolla, mediante una ordenación de detalle, las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Desarrollan suelos urbanos no consolidados y suelos urbanizables. Se aplica a alineaciones y rasantes, zonas de uso pormenorizado, reservas para dotaciones, galerías y redes.

Objeto:

• Desarrollo del PGOU, de la ordenación detallada de sectores enteros en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable.
• La modificación y mejora de la ordenación del PGOU para sectores enteros del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable, con respeto de la ordenación estructural.
• Pueden referirse a áreas o sectores que comprendan terrenos de términos municipales colindantes cuando desarrollen el correspondiente Plan de Ordenación Intermunicipal.

Determinaciones:

• El trazado y las características de la red de comunicaciones del sector y los enlaces con el sistema general (alineaciones y rasantes).
• La delimitación de zonas y asignación de usos pormenorizados y tipologías edificatorias.
• La fijación de la superficie y características de las reservas para dotaciones, incluidas las relativas a aparcamientos.
• El trazado y las características de las galerías y redes propias del sector, y su enlace con otras redes existentes o previstas.
• El señalamiento, plan de etapas, de las condiciones objetivas y funcionales que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas.

El Suelo Urbano en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA)

a) Consolidado: Como novedad destaca que el acceso rodado que se requiere se aclara que ha de realizarse por vía urbana, y el suministro de energía eléctrica deberá ser de baja tensión.

b) No Consolidado:

• b.1) Urbanización Insuficiente: no comprende todos los servicios, infraestructuras y dotaciones precisas, o no tienen la proporción o las características adecuadas para servir a la edificación existente o que se haya de construir.
• b.2) Urbanización Desfasada: porque precisa una renovación, mejora o rehabilitación que debe ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluso dirigidas para el establecimiento de nuevas dotaciones.

Definición de Uso Terciario

Uso genérico que se refiere a las actividades que, con carácter lucrativo, se orientan al comercio de bienes de consumo o prestación de servicios privados al público (incluso garajes) y a toda actividad administrativa, burocrática o similar de empresas privadas o particulares (despachos profesionales) asimismo de carácter lucrativo.

El Suelo Urbanizable en la LOUA

a) Suelo Urbanizable Ordenado: Estará integrado por los terrenos de los sectores que el planeamiento general ordene directamente de forma detallada, no siendo necesario planeamiento de desarrollo.

b) Suelo Urbanizable Sectorizado: (crecimientos previsibles a medio plazo). Se deberán delimitar por el Plan General uno o más sectores, fijándose las condiciones y requerimientos exigibles para su transformación mediante el pertinente Plan Parcial de Ordenación.

c) Suelo Urbanizable No Sectorizado: Lo integrarán los terrenos restantes adscritos a esta clase de suelo. Para pasar a la categoría de Suelo Urbanizable Sectorizado u Ordenado será necesaria la aprobación del correspondiente Plan de Sectorización.

Estudios de Detalle

Objeto: Los Estudios de Detalle tienen por objeto completar o adaptar algunas determinaciones del planeamiento en áreas de suelos urbanos de ámbito reducido, y para ello podrán:

• Establecer, en desarrollo de los objetivos definidos por los PGOU, Planes de Protección y Ordenación (PPO) o Planes Especiales (PE), la ordenación de los volúmenes, el trazado local del viario secundario y la localización del suelo dotacional público.
• Fijar las alineaciones y rasantes de cualquier viario, y reajustarlas.

Determinaciones: Los Estudios de Detalle en ningún caso pueden:

• Modificar el uso urbanístico del suelo, fuera de los límites del apartado anterior.
• Incrementar el aprovechamiento urbanístico.
• Suprimir o reducir el suelo dotacional público, o afectar negativamente a su funcionalidad, por disposición inadecuada de su superficie.
• Alterar las condiciones de la ordenación de los terrenos o construcciones colindantes.

Planes de Sectorización

Objeto: El cambio de categoría de terrenos de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable sectorizado u ordenado, innovando los PGOU y complementando la ordenación establecida por éstos.

Determinaciones:

• La delimitación del sector o sectores, incorporará los sistemas generales incluidos o adscritos.
• Definición del aprovechamiento medio.
• La previsión para VPO.
• La ordenación estructural y pormenorizada de los PGOU para el suelo urbanizable sectorizado u ordenado.
• La organización de su gestión y, en especial, las condiciones de plazos de ordenación y ejecución.
• Los compromisos y garantías prestados para la urbanización, que serán como mínimo del diez por ciento del coste total de la ejecución de las obras de urbanización del sector.
• Las certificaciones técnicas de los órganos competentes respecto de la suficiencia de las infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos.

Planes Especiales

Objeto:

• Infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como implantar aquellas otras actividades caracterizadas como Actuaciones de Interés Público en Suelo No Urbanizable (SNU).
• Conservar el patrimonio de valores urbanísticos, arquitectónicos, históricos o culturales.
• Establecer la ordenación detallada de las operaciones de reforma interior.
• Vincular el destino de terrenos a VPO.
• Conservar, proteger y mejorar el medio rural, en particular el Hábitat Rural Diseminado (HRD).
• Conservar, proteger y mejorar el paisaje, y espacios y bienes naturales.
• Establecer reservas de terrenos para los patrimonios públicos de suelo.

Planes de Ordenación Intermunicipal

Objeto: Establecer la ordenación de áreas concretas, integradas por terrenos situados en dos o más términos municipales colindantes, que deban ser objeto de una actuación urbanística unitaria.

Determinaciones:

• Las propias de los Planes Generales de Ordenación Urbanística que sean adecuadas para el cumplimiento de su objeto específico.
• En todo caso se limitará a lo estrictamente indispensable para este fin y se establecerá de la manera que comporte la menor incidencia posible en la ordenación establecida en los municipios correspondientes.

¿Por qué se suele valorar habitualmente el Aprovechamiento Urbanístico y no la Edificabilidad?

Porque lo que tiene valor es el aprovechamiento, ya que este es la superficie edificable, medida en m², permitida conforme el planeamiento de uso, tipología, etc. Se podría decir que es más restrictivo y, por lo tanto, al valorarlo los resultados son más reales. Mientras que la edificabilidad es el número total de m² que se podrá materializar.

Diferencias entre Aprovechamiento Objetivo y Subjetivo

El aprovechamiento objetivo indica la superficie edificable homogeneizada respecto del uso y tipología característicos, medida en metros cuadrados, que permitan el planeamiento general o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno dado conforme al uso, tipología e índice de edificabilidad atribuidos al mismo.

El aprovechamiento subjetivo indica la superficie edificable, medida en metros cuadrados, que expresa el contenido urbanístico lucrativo de un terreno, que su propietario y, en su caso, el municipio podrán incorporar a su patrimonio. El aprovechamiento subjetivo se obtiene de un porcentaje del aprovechamiento objetivo que varía dependiendo del ayuntamiento (entre el 80 y 95%) y entre el 5 y 20% en cesiones.

Los Retranqueos: Definición y Elementos

Distancia mínima expresada en metros que la edificación deba estar separada con respecto a los linderos del solar.

Elementos:

• Linderos: Van a venir determinados por los límites del solar y pueden ser de dos tipos:
  • Alineaciones: Son los linderos que tienen como límite una superficie de uso público, vial, espacio libre, etc.
  • Medianerías: Son los linderos que tienen como límite una superficie de uso privado.
• Otros elementos:
  • Frente Lindero: que dé a la vía principal.
  • Fondo: Habitualmente coincidirá con el opuesto al anterior.
  • Laterales: Resto de los linderos.

Así pues, el retranqueo va a ser la distancia mínima expresada en metros que la edificación deba estar separada con respecto a los linderos del solar.

¿Es posible transferir edificabilidad entre dos parcelas situadas en zonas distintas? Explíquelo

No, lo que se transfiere es la unidad de cambio de aprovechamiento.

Principales determinaciones de la Ley del Suelo de 1998

a) Régimen urbanístico de la propiedad del suelo. Clasificación del suelo:

• Suelo urbano.
• Suelo no urbanizable.
• Suelo urbanizable.
• Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento.
• Derechos y deberes de los propietarios.

b) Valoraciones.

c) Expropiaciones.

Clases de Suelos en Urbanismo: Definición breve

• Suelo urbano: Será el suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística, o los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.
• Suelo no urbanizable: Serán aquellos terrenos que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público, o aquellos terrenos que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.
• Suelo urbanizable: Será todo el que no tenga ninguna de las dos condiciones anteriores será urbanizable, y podrá ser objeto de transformación.

Principales Elementos que incorpora la nueva Ley del Suelo de 2007 en lo relativo a Protección Medioambiental

La calidad ambiental se garantizará mediante la aplicación de normas de calidad, de valores límites de emisión y de cualquier otra medida que se establezca por las Administraciones públicas competentes con el mismo fin.

Establece normas para:

• Aire ambiente.
• Contaminación acústica.
• Contaminación atmosférica.
• Contaminación lumínica.

Procedimiento de Restablecimiento del Orden Jurídico Perturbado en la Protección de la Legalidad Urbanística

Se da un plazo al propietario para ejercer su derecho a legalizar. Si consigue legalizarla se autorizará, si no se demolerá la obra.

Niveles de Catalogación

• N1. Protección monumental: Es el asignado tanto a aquellos edificios que cuentan con expedientes específicos de Incoación o Declaración de Bien de Interés Cultural (BIC), como a los edificios que el Catálogo atribuye dicho nivel de Protección en función de su adecuada asimilación a esta categoría de protección arquitectónica.
• N2. Protección integral: Edificios en los que, dado su carácter singular, o por razones histórico-artísticas, se hace necesaria la conservación de sus características arquitectónicas originales, pudiendo ello ser compatible con un cambio de uso.
• N3. Protección estructural: Edificaciones, cuyos valores arquitectónicos o artísticos, sin alcanzar el carácter singular que contienen los inmuebles calificados anteriormente en los niveles de protección monumental e integral, los hace destacar por ser elementos de referencia en cuanto a tipos edilicios, métodos constructivos tradicionales de valor, o por contar con una significación especial en la historia de la ciudad.
• N4. Protección ambiental: Edificaciones tradicionales o históricas, que contribuyen a la configuración de la escena urbana de la ciudad histórica, y a la caracterización de sus espacios urbanos.